전세보증보험 집주인 동의를 꼭 받아야 할까요?
혹시 전세보증보험 집주인 거부를 할 경우는 어떻게 대처를 해야할까요?
그에 대한 설명과 전세보증보험 가입조건 및 절차에 대해서 꼼꼼히 알아보도록 하겠습니다.
전세 계약을 하는 분들은 전세보증보험을 무조건 필수로 가입을 하는 것이 좋습니다. 2023년 전세 사기가 급증하게 되자 HUG의 ‘전세보증보험’ 사고액이 역대 최고치를 기록하기도 했습니다.
또한 정부가 나서서 전세 사기 예방을 위해서 애쓰고 있으나 전세 사기 피해자는 계속해서 발생하고 있는데요. 그렇기 때문에 전세사시는 분들은 전세보증보험을 꼭 가입해야 안전합니다.
※ 전세보증보험이란
전세 제도는 한국에만 있는 특수한 계약방법 입니다.
임차인은 계약이 만료할 경우 임대인이 보증금을 돌려줄거라고 믿고 거액의 보증금을 집주인에게 주고 임대한 주택에서 2년동안 거주하게 됩니다. 전세 보증금을 계약 만료 후 돌려받으면 문제가 전혀 없지만 반대로 돌려받지 못한다면 구제할 방법이 없어서 문제입니다.
이러한 상황을 막기 위해서 ‘전세보증보험’이 존재하는 것입니다. 전세보증보험을 가입하면 임차인이 임대인에게 전세 보증금을 받지 못해도 보험회사로부터 보증금을 받을 수 있게 됩니다.
다른 보험에 비해서 전세보증보험은 보험료가 비싸지만 전세 보증금의 크기를 생각한다면 이해가 되는 금액이므로 가입을 하지 않을 이유가 없습니다.
전세보증보험 가입조건
전세보증보험은 HUG(주택도시보증공사)와 서울보증보험, 한국주택금융공사 이렇게 3가지의 기관에서 취급하고 있습니다.
기관마다 가입조건과 보증조건에 차이가 있으므로 꼼꼼히 알아봐야 합니다. 3가지의 기관 중에서 가장 많은 분들이 가입을 하고 있고 전세보증보험 점유율 90%를 차지하고 있는 HUG 전세보증보험 가입조건은 반드시 알아두시기 바랍니다.
※ HUG 전세보증보험 가입조건
- 신규 및 갱신계약 기간의 절반이 지나지 않은 상태이어야 신청이 됩니다.
- 수도권은 보증금 7억, 그 이외 지역은 5억 이하이어야 합니다.
- 건축물 대장상 위법 사항이 없어여 되고 ‘공인중개사’를 통해서 계약이 이루어진 매물이어야 합니다.
- 보증금과 선순위 채권을 더한 금액이 주택가격의 90%를 넘지 말아야 되고 선순위 채권이 주택가격의 60%를 넘으면 안됩니다. 예를 들어서 주택가격이 5억원인 경우 선순위 채권과 보증금의 합계액이 주택가격의 90%인 4억 5천만원을 넘지 말아야 된다는 것입니다. 뿐만 아니라 주택 구입 당시 껴있는 대출이 주택가격의 60%를 넘으면 안되기 때문에 선순위 채권 금액은 3억원이 넘지 말아야하는 것입니다.
- 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자는 꼭 받아야 합니다.
- 등기부등본에 전세보증 발급일 기준으로 가압류, 경매, 압류, 가처분 등 주택 소유권이 침해되는 사항이 없어야 됩니다.
- 전세보증보험 가입이 가능한 주택 중 특히 오피스텔은 주거용 오피스텔이라고 주거용 표기가 있는 오피스텔만 가입이 되므로 보증 대상 주택이 맞는지 체크해봐야 합니다.
HUG 전세보증보험 온라인가입
HUG 전세보증보험 신청은 온라인 가입 신청이 쉽고 편리합니다.
온라인 가입 신청하는 방법은 토스 및 카카오페이, 네이버 부동산 등에서 ‘전세보증금 반환보증’ 신청을 할 수도 있고 또는 안심전세 어플을 통해서 신청도 가능합니다.
개인적으로 안심전세 어플을 통해서 신청하는 것이 가장 간편합니다.
※ 보증이용절차
- 보증신청 가능여부 확인 : 보증대상 및 조건, 내용 등 확인하기
- 보증신청 : 지사 또는 위착기관 방문신청 또는 모바일 신청하기
- 보증심사 : 보증신청 내용의 적정성, 보증금지 해당여부 등 심사
- 보증발급 : 보증서 발급일 기준으로 심사사항 재확인 (보증서 발급은 공사 인터넷보증 홈페이지에서도 가능합니다.)
바로 아래에서 안심전세 어플을 통해서 가입신청 둘러보세요!
안심전세 어플에서 전세보증보험 가입 뿐 아니라 시세조회, 집주인 정보, 등기변동사항 알림 서비스도 이용할 수 있습니다.
또는 HUG 홈페이지에서 전세보증보험 신청 가능여부를 확인해볼 수도 있습니다.
바로 아래에서 살펴보세요!
꼭 둘러보셔서 전세보증 가입하시고 전세사기로부터 걱정을 덜어보시기 바랍니다.
임차인은 또 한 가지 고민이 생깁니다.
전세보증보험 가입을 하려고 하는데 집주인의 동의를 꼭 받아야할지, 집주인이 거부를 하게 되면 어떻게 되는지 궁금해하실텐데요.
전세보증보험 집주인 동의 거부
전세보증보험 집주인 동의가 꼭 필요할까요?
그렇지 않습니다.
보증보험은 세입자와 보증기간과의 계약이기 때문에 임차인이 보증보험을 가입을 하는데 제 3자인 집주인 동의나 허락은 필요 없습니다.
보증기관으로부터 전세금을 대신 지급받으려면 채권양도의 대항요건을 갖춰야 하는데 이 대항요건을 갖추려면 임대인에게 통보는 해줘야 합니다.
집주인에세 통보하는것도 보통은 세입자가 직접 하지 않아도 되고 보증기관이 세입자로부터 위임을 받아서 진행을 하고 있어서 세입자가 집주인에게 연락을 해서 통보할일은 없으므로 걱정하지 않아도 됩니다. 통보 방식은 우편이나 내용증명의 방법으로 진행되고 있습니다.
그렇다면 전세보증보험 집주인이 거부하면 어떻게 될까요?
물론 집주인이 거부할 수 있습니다. 그리고 계약할 때 특약으로 전세보증보험 금지 조항을 넣는것도 가능한데요. 이러한 경우는 전세 계약을 하지 않는 것이 좋습니다.
전세사기 당하지 않는 전세계약 방법
전세사기를 당하지 않을 수 있는 전세계약 방법이 있습니다.
전세보증보험 가입하는 것도 중요하지만 처음부터 문제가 발생하지 않도록 사전에 예방하는 것이 무엇보다 중요합니다.
- 매매가와 전세가가 똑같거나 또는 대출금액과 보증금액의 총합이 매매가보다 큰 깡통전세는 반드시 피하시기 바랍니다. 이러한 주택은 주로 빌라에서 많이 발생하고 있으니 주의하시기 바랍니다.
- 전입신고를 한 날 근저당이 잡혀서 보증금을 받을 수 없는 사기가 있습니다. 전입신고의 효력은 익일 오전 00시에 발생하므로 대항력 요건을 얻기가 아주 중요합니다.
- 등기부등본은 반드시 확인하셔야 합니다.
- 주택임대차보호법상 대항력 및 우선변제권을 바로 구비해둬야 합니다. 주택인도(이사), 전입신고, 확정일자는 반드시 바로 받아두세요.
- 집주인이 바뀐 경우 새로운 집주인이 임대인 지위를 당연승계하게 되므로 새로운 집주인에게 보증금 잔환요구가 가능해집니다. 그러나 집주인이 무자력으로 인해서 보증금 반환이 어려운 경우는 집이 양도된 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 전 집주인에게 이의를 제기하면 됩니다.
- 집을 구할때부터 전세보증금반환보증을 염두에 두고 가입요건을 반드시 확인해두어야 합니다.
- 집주인에게 전세계약종료 의사표시 통지와 도달했다는 증빙서류를 준비해야 합니다. 예를 들면 내용증명 등기 도달내역, 문자 , 카톡, 전화녹음을 해두는 것이 좋습니다.